在室內晾衣服

有很多屋主在冬天的時候為了省電費,不使用乾衣機烘乾衣物,而是直接晾在家裡。這樣做,會造成家中相對濕度過高。除了窗子會流汗(水氣凝結),發霉之外。含有大量水氣的空氣,由於熱氣上昇的原理,就進入天花板上面閣樓的空間。這個地方的溫度較低,水氣就凝結在木結構及屋頂下方的覆蓋板上。在夜間溫度下降,就會像上圖一樣,結霜在木架及底板上。到了白天,溫度上昇後,就化水流到保溫棉,天花板,木結構上,造成屋主的困擾,以為是屋頂漏水。也會造木材發霉腐爛。那可就得不償失啦!

木支柱

大家都知道木頭潮濕就會腐爛,這是一加一等於二的事。但是,筆者驗屋時發現幾乎每一個屋主都放任陽台、平台的木支柱直接和泥土或是水泥底座接觸,或者因為種花,土愈加愈高,漸漸把支柱底部埋在土裡。結果,支柱底部長期潮濕下來,十之八九就像上圖的柱子一樣,等到發現時,己經腐爛,隨手用一根樹枝就可以穿透過去。

大溫地區冬季雨水豐沛,有時候不出一、兩年就可以造成相當的傷害。冬天將至,現在,就是檢查一下自家狀況的時候啦!

飛簷走壁

近年來在大溫地區驗屋時,發現愈來愈多的房子有「鼠」類活動的跡象。這種現象其實不難理解,因為:

1. 「鼠」口隨「人」口增加而增加。大溫地區人口愈來愈多。所以,鼠類可以找到食物的機會更多,因此,更容易繁殖。
2. 房地產市場興旺。新建房屋愈來愈多,一些閒置的建地都在興建,原來住在這些荒地上,樹林中的動物,包括:免子,浣熊,當然還有松鼠,老鼠就被迫遷居,到附近的人家去啦。

常常在驗屋時,會在閣樓內發現有「鼠」類活動的跡象,通常屋主都不能置信,尤其房子附近沒有大樹的時候,都會想牠們怎麼可能爬進我家的?請看上圖中的松鼠,完全不用任何支撐,就在牆面上縱橫上下,來去自如,要進你家那是輕而易舉的事。

至於老鼠,牠們和松鼠相比,只不過少了一條大尾巴而已,松鼠能做的,一樣也難不了牠的。

《科學怪人》(Frankenstein)的家

驗屋師在檢查房子時都會力求公正,但是,要告訴這位屋主,他的房子有些問題,如:忘了加上簷溝(Gutter),柱子撐的位置不對,牆壁的材料不對等等,確實考驗驗屋師的職業道德勇氣啊!

馬桶鬆動

在驗屋時,如果發現馬桶鬆動的話,都會不厭其煩的告訴買家要立刻找專業水管匠來修理。有時候買家會覺得,不過是馬桶有點搖動,驗屋師是不是有點小題大做了?
上圖看到的就是會搖動的馬桶下面的情形。左邊的箭頭指的就是漏水的情況。通常,如果下方有天花板的話,可能水痕都還沒出現,而馬桶邊的地板已經發黑,開始腐爛了。而右邊箭頭指的黃色的,滴落下來固體,就請大家自己去猜一猜是什麼了。

鴿子蛋

一群鴿子在廣場上飛來飛去,是大家都喜歡的景像。但是,鴿子如果把你家的閣樓當成牠自己的家,不光是招朋引伴,還安居立命,生養下一代(如上圖中的蛋)的話,就要注意了。
因為鴿子的排泄物和老鼠的排泄物一樣,都有可能帶有「漢他病毒」。感染「漢他病毒」是有致命的危險的。所以,如果發現了有鴿子在你家中出入,最好快點請專業的「野生動物控管」公司來處理,因為,鴿子的繁殖率也是很高的。

煙霧警報器

煙霧警報器可以說是一般住宅中,最便宜但是最有價值的裝備。因為萬一發生了火災,它可以及時發出警報,讓你有足夠的時間應變。這一點時間的差異往往是生死悠關的重要關鍵。沒有安裝煙霧警報器而因火災喪生的危險性是有安裝煙霧警報器的家庭的兩倍。

上圖的煙霧警報器因為靠近廚房,屋主嫌它每次炒菜時,煙大了一點它就叫,因此,很聰明的用塑膠袋把它包了起來,從此以後,家裡有再大的煙,它也不叫啦!也有的屋主會把靠近浴室的包起來,也有的是裝潢油漆時包了起來,事後也忘了打開。這些都是極危險的。如果經常有假警報的困擾,不妨更換成另一種煙霧警報器。光電感應式的煙霧警報器比較不會造成假警報。千萬不要因為一時方便,造成全家人生命的威脅。

有關「煙霧警報器」的詳細資料可以參考http://home168.ca/Chinese%20Smoke%20Alarm.htm

黑熊

在高貴林離市中心約十分鐘車程的地方檢查房子,巧遇黑熊大哥來巡視社區。只聽到一條街的狗狂吠不已。黑熊大哥完全不為所動,照常閒逛。特此為記。

請參考http://www.northshorebears.com/網站可以更加了解黑熊的生態,也可知道如果遇到黑熊如何應變。

先弄清楚再動手之三

上圖右邊的斜面結構就是天窗井(Skylight Well), 它的作用很簡單,就是讓光線從屋頂通過閣樓,照進室內。所以天窗井的內沿就是室內,我們在圖上所看到的斜面及其他三面是室外,在「先弄清楚再動手之二」,己經解釋過,由於內外溫差,就會造成水氣凝結,所以要加上保溫棉來防止它發生。
這位屋主上到閣樓以後,認為天窗井己經在天花板上方,保溫棉沒有啥用,就把它拿去堵通風口了。結果,造成水氣凝,油漆開始剝落(如下圖)。因為時間還不長,只發生油漆剝落的現象,還好處理,如果長時間不管,有可能生霉或腐爛,就麻煩大了。

先弄清楚再動手之二

在冬天的時候,室內暖,戶外冷,家裡的暖而潮濕的空氣接觸到戶外低溫的環境,就會立刻凝結成水氣,附在木結構上,造成潮濕發霉。就像冰的飲料杯子外面會有水珠是一樣的道理。所以在閣樓的保溫綿下方,也就是靠近天花板的一面,有一層防水氣層,一般是塑料布。這樣子,當水氣上昇到這裡的時候就無法通過進入閣樓裡,而且,由於是在保溫棉的下方,溫度與室內一樣,也不會產生水氣的問題。
上圖中,屋主不但把屋簷下通風口堵住,而且,花了很多時間及精力,在整個閣樓內的保溫棉上方,舖了一層塑料布,像這樣做,家裡有任何潮濕空氣進入閣樓時,就會困在這層塑料布下方,造成潮濕,發霉。在圖的右邊,己經可以清楚看見水氣的痕跡了。不幸中之大幸,當初蓋房子時,在保溫棉下方己經舖了一層防水氣層,因此,只有少量的水氣進入閣樓,沒有造成大傷害,否則要花大錢來修理了。

先弄清楚再動手

通常斜頂房屋,如果不是挑高天花板的設計,在天花板的上面,屋頂的下方,有一個空間-閣樓(Attic)。這個空間一般而言是非居住空間,主要是屋頂的支柱,支架,管線,電線及放置保溫材料的地方。因為是非居住空間,所以在冬季不需要保溫,因此除了保溫棉是直接放在天花板上之外,也有通風系統的設置。一般保括屋頂通風口和屋簷下通風口等,以產生對流通風。這樣子,在夏天閣樓內的溫度才不會太高,造成屋瓦加快老化;或是造成室內太熱。在冬天則除了保持閣樓內不會與與室外溫差太大,造成融雪太快漏水,也可以快速把家中潮濕空氣帶出室外,不會造成閣樓內木結構潮濕、腐爛或生霉。所以這個通風系統極為重要。

這位屋主可能誤以為閣樓通風會造成暖氣流失,(其實,在天花板上方有保溫棉來保暖,室內的暖氣是維持在天花板以下的居住空間的),因此花了很大的功夫,爬上天花板,把屋簷下方的通風口,約百來個,一個一個的用舊衣服塞了起來,真是非常幸苦。結果,這樣子不但對暖氣費沒幫助,由屋項下方的防水層上的痕跡可以看得出來冬天有很多的水氣凝結在底板上非常潮濕,而且夏天沒有通風氣溫很高,對房屋造成傷害之外,由於大部份的舊衣服都不是防火材料,更增加了房屋失火的風險。

所以,在改變房屋現況之前,最好了解一下,怎麼做才是正確的,以免適得其反,反而對自己的房子造成傷害。

溫哥華冬天也夠冷的之三

這是另外一個水龍頭凍裂的例子。下方灰色的部份是水泥地基牆,上方就是木製結構外牆的一部份。由於屋主沒有把戶外水龍頭放空,也沒有在戶外包上保暖設備,就是今年(2006 - 07)這樣的冬天,就把水管凍裂了。由於水是一滴一滴的漏,外面也感覺不出來。
在圖上可以很清楚的看到,水泥地基牆濕了,木製外牆結構的底板己經完全濕透,而且木支柱也開始吸水,並且向外牆板上滲水,用不了多久就會開始腐爛的過程了。
這個屋主倒是很幸運,剛好要賣房子,在筆者驗屋的過程中及早發現漏水的情況,可以立刻修理。不然,像這種情形,因為是發生在夾層地下室(Craw Space)內,屋主往往不能查覺,等到過一、兩年後再發現時就要花大錢啦。

房子不會自己復元的

驗屋時常常會看到如上圖這種狀況。 屋頂漏水了,屋主上到閣樓,在水滴下來的地方放上一個桶子(或是:盆子,塑料袋,小孩用的遊泳池,塑料布等各種東西)接水,然後,只要水不流到天花板上,就算完事了。

其實,屋頂發生漏水時,最重要的是趕快找專業屋頂施工單位來找出原因及實際漏水的地方,趕快修好。因為水是會流動的,水滴下來的地方,不一定是漏水的地方,在看不到的地方,木結構可能會因為潮濕造成發霉,或是腐爛。而且,通常每一戶的屋頂都是同一個時間安裝的, 有一個地方漏水,就表示有可能別的地方也會發生問題,光是接水是解決不了問題的。

溫哥華冬天也夠冷的之二

由於很多屋主都勿略了冬天要把戶外水龍頭的水放空,造成水管凍裂漏水,廠商就發明了一種戶外用的水龍頭。這種水龍頭的閥桿比較長,所以止水閥的位置其實是在牆的內部,把水龍頭關上以後,從止水閥向外的這一段水管中間的水就會流出,就不會造成水管凍裂。
但是,很多屋主在夏天把澆花水管接上以後,到了冬天也不拿下來(如上圖所示),結果水龍頭中的水還是流不出來,一樣造成了結凍現象。而且,由於止水閥實際上是在牆的內面,看上圖滲水的狀況,凍裂的地方可能在牆裡面,要修理起來可就要更費事了。

溫哥華的冬天也夠冷的

在做房屋保養講座時,我都會提醒大家,冬天來之前不要忘了把戶外水龍頭的水關掉,同時把水管內的水放空,免得水管凍裂。常常會聽到有人說,溫哥華天氣暖和的很,水管不可能凍裂的!或是,我都來了四、五年了,從來沒管它,也沒事啊!

請看上圖,溫哥華絕對夠冷的,而且,大自然的力量大得很的,不要說塑料管、銅管,連鑄鐵管一樣保不住。這個水管裂在外面,可以看得見,比較好處理。有的水管裂在牆裡面,屋主以為是地下室漏水,花了不少錢修理,最後才知道原來問題出在水管上。

所以,一定要知道家裡每一個戶外水龍頭的關水閥在那裡,冬天來次前一定要關好,把澆花水管移開,再把戶外水龍頭打開,把水放空,以免爆管。如果,真的不知道關水閥在那裡,也要用保暖的毛巾,或衣物把戶外水龍頭包好,外面加一個塑料袋防潮才行(這種方法,遇到真正冷天,冷的時間又長的日子,還是不太保險的)。

車庫門彈簧(續篇)

上次在談到車庫門彈簧時曾說到,安裝在車庫門上方的彈簧,是穿在連桿上的,所以斷裂後不會飛出傷人,上圖就是一個例子。在箭頭指著的地方,很明顯的可以看到彈簧己斷裂,可是仍然穿在連桿上,並沒有亂飛。

這個車庫門是金屬材質的雙車門,因為重量比較輕,所以雖然斷了一根彈簧,開門器只靠一根彈簧的力量仍然可以拉開門,因此,屋主在使用時並沒有注意到彈簧己經斷了一根,還是每天使用它。像這樣,就會造成開門器超負荷使用,如果使用太久了,會使得開門器提早報銷的。

所以,各位屋主在使用家中設備時,還是要注意有沒異常現象,比如說:有異常聲音,開門速度變慢,不正常抖動等等,及早修理才不會變成大麻煩。

消費者要保護自己

木片瓦在北美木結構房屋用戶中一直是相當受歡迎的瓦,有的人喜歡它自然,有的人喜歡它的顏色,有的人說它冬暖夏涼,等等。但是,大家卻勿略了不是每一種木片都可以用在屋頂上面。因為屋瓦材料必須能承受經年累月的日晒雨淋,防腐防蟲,所以一般都使用杉木(ceder), 前幾年流行過松木瓦,結果沒兩年就發生提早報銷的情況。

除了使用的材料之外,木片瓦也有不同的等級,一般在使用上都是一級產品才能用作住家的屋瓦。所謂一級產品,指的是使用「心材」,就是木材靠近樹的中心切出來的瓦片,它的特點是木紋接近平行,所以在日晒雨淋的情況下不會扭曲變形,這樣做成屋瓦才能耐用,才不會漏水。

其次是二級品,是比較靠木材外圍一點的材料,木紋比較不平,只能用做房屋外牆,或是用做非住房的建物(如:工具間)的屋瓦。

像左圖這樣的瓦,上面還有「節」,這是四級木材,一般只能用做圍牆,或是工具間的外牆。因為「節」會脫落,所以連工具間的屋瓦都不能用。

居然有人把這種瓦安裝在住屋之上,真是匪夷所思!更不可思議的是,這還不是我檢查所發現的唯一的一戶!消費者真的要多了解一下你住的房子的設備,材料,各部份設置的功能等,多花點選好的施工單位,不要只知道找最便宜的,價錢便宜,通常不見得省錢。花一萬元用20年,和花伍仟元用5年,那一個便宜?多了解一下施工單位,口碑還是最重要的。

車庫門的彈簧

車庫門一般都會有彈簧來抵銷車庫門的重量,有的裝在門的正上方,也有的裝在門的兩旁。根據門的大小,所使用的材料,不同的重量來安裝,這樣在開門,關門的時候,不論手動或是電動都不用很大的力量就可以開關車庫門。
如果彈簧是安裝在車門正上方的,通常是套在一根連桿上,兩端有鋼索拉動車庫門。這種安裝的方式,如果彈簧老舊斷裂時,因為套著連桿就不會飛出傷人。
而裝在門兩旁的方式(如上圖),在門開啟時彈簧收縮(右側),在關閉時伸張(左側),如果像上圖一樣沒有在彈簧中間安裝一根固索的話,在彈簧斷裂時是會到處亂飛的。
所以,如果你的車庫門的彈簧中間沒有固定索的話,為了家人的安全趕快請專業人仕來安裝一下吧。

陷井?

房子的一面牆少說也有三,四十尺, 像這樣把水龍頭裝在插座的正上方,不知道是為了什麼原因?
但是,可以預見將來屋主使用水龍頭的時侯,如果不小心,讓水流下來,可是會觸電的。

斷路器位置不夠的解決方法

上次在談到斷路器的施工時,曾經提到有的人因為配電盤上,可以用來安裝斷路器的位置己經沒有了,為了省下一個分盤的費用而把兩條線裝在一個斷路上,而造成了潛在的火災的危險。

其實,有一個很簡單的方法,就是像上圖一樣,裝上“雙倍斷路器”,就是一般配電盤廠商都有生產的,現成的設計,可以在一個位置上裝上兩個迴路。當然,還是各有各的斷路器,各有各的安裝電線的位置,而不會有兩條電線共用一個鏍絲,造成跳火的現象。

像上圖,就可以看到兩種設計,在右邊的是一左一右的,在左邊是一上一下的,一般只能安裝十個斷路器的位置裝了廿條迴路,足足省了一個分盤的量,就是最好的例子。