創意施工

我們通常在臉盆和室廚房的水槽下面，可以看見排水管有一個彎管。這個彎管的主要目的就是為了排水之後，水管中間還能夠留下一些水，這樣就可以防止下水管中的沼氣進入室內。沼氣除了味道不好聞之外，還有可能造成氣爆失火，非常的危險。

下圖我們看到的這個彎管就是目前最常見的p型彎管，p型彎管已經證實是目前用於居家環境中最有效，最好的彎管。所以非常的普遍，很容易買到，施工方便。

而下面這個圖是屋主的創意施工，看起來挺複雜的，而且，有四個90度的轉彎，上上下下的，使用起來會不會排水不順暢，就不知道了。

欣賞到屋主的創意,是作為驗屋師的附帶的樂趣之一啊!

水管那去了?

驗屋時常常會遇到屋主的創意維修。
這個水槽排水不順暢，屋主採用了規避法，不去清理排水系統，直接放個桶子接水。
好用是好用，就是得記得倒水。

「電」不是把電線接上就好了

很多人為了省錢，喜歡自己DIY，但是，卻不了解安全才是最重要的事。

很多屋主住進新家之後，想要增加設備，或是加一個套房出租，因此，原來的配電盤沒有位置增加斷路器，需要加一個分盤。

正確的方式，要配合分盤電流量，在原來的配電盤上加上一個斷路器，再接線到新的分盤上。

像上圖的情況，就是沒有通過斷路器的保護，直接連到分盤上，實際上，送到分盤的電流是原來電流量。就圖上可以很清楚的看到，通往分盤的電線細的多，如果有超負荷的情形，在沒有斷路器保護的狀況下，就會有過熱的情形發生，這樣就有發生火災的可能性。

所以，有牽扯到電、水、煤氣的工作，最好還是找專業的，有良心的施工單位來做。如果一定要有DIY的話也要先了解正確的方式來施工。說到底，家人的安全才是最重要的。

電源插座的位置

插座的位置對使用者的安全而言是非常重要的,一般而言在有「水」的地方,如:廚房、浴室等,都不能安裝在地面或檯面上。因為水會流向低處,在漏水的情形下,水會流向插座造成短路,或造成使用者觸電,非常危險。

上圖是在洗碗機的下方,箭頭指著的就是電源插座。如果,洗碗機漏水,就正好漏在電源上。

通常在驗屋的時候,洗碗機的下方有一個面板蓋著,面板的後方,驗屋師是沒有辦法看到的。這個洗碗機正好故障修理中,才及時發現這個狀況。所以,請慎選合格專業施工單位來替你施工,才能避免潛在的危險。

暖氣的保養

家裡使用熱風式的暖氣(FURNACE)的屋主,有一個最基本的,自己可以做的保養,就是勤換濾網。熱風式的暖氣己經存在數百年之久,其實是一個非常簡單的機械裝置。它有一個金屬的熱交換器,一面是燃燒器,燃燒瓦斯(煤氣)或其他能源提高溫度,而在燃燒器的另一面,有一個鼓風機不斷的把家裡空氣推動經過,加溫之後送回到家中以達取暖的目的。

所以,通常在家裡的空氣進入暖氣機之前,會經過一個過濾網,以便把一些灰塵阻於暖氣機之外,如果不定時更換濾網,時間久了,濾網就會堵塞。通過熱交換器的空氣流量就會下降,就會造成溫度過高。暖氣機所有的控制組件都在機體內,溫度過高,就會造成控制組件提早老化,故障失效。如果,造成像上圖所示,在出風口週圍的塑料地板都呈現高溫焦黑的狀況,恐怕還有失火的危險了。

尤其,現在比較新的房子都會配備「高效率」的暖氣機以節省能源。「高效率」的暖氣機在設計上,它的溫度昇高值比「傳統式」暖氣機要低得多。而且多半使用電子控制組件,如果,不勤於更換濾網,造成控制組件受損,要更換或修理起來,恐怕損失慘重了。

把水引開

水+木頭=腐爛,這是不爭的事實。但是,常常看到簷溝(Gutter)排水下來之後,就直接排到木柱的旁邊,木柱長期泡在水裡,想要不爛掉都難。
其實很簡單,只要在排水管尾端,加上一根彎管,把水向外排開,問題就解決了。

直接排氣式壁爐(Direct Venting Fireplace)

直接排氣式壁爐(Direct Venting Fireplace)是近代針對煤氣壁爐做的一大改進,由於煙囪的設計可以直接由壁爐後方的外牆上排廢氣到戶外,而不再需要一路拉到屋頂上排氣,大大的減少了施工的困難度,也大大的降低了屋頂漏水的機會。而且,直接排氣式壁爐(Direct Venting Fireplace)的熱效率高,又不用室內空氣來供煤氣燃燒,除了觀賞用之外,也可以供屋主取暖,確實是一個很好的發明。

但是,在施工上必需要非常小心,從上圖的直接排氣煙囪來看就有兩大缺失:

1. 煙囪通過外牆的地方沒有密封好,因此,造成過熱現象,有失火的危險。而且,廢氣有可能進入牆內,再回到室內,產生一氣化碳中毒的危險。
2. 沒有裝安全罩。直接排氣式煙囪一般來說高度都不高,因此,有可能造成屋主發生燙傷的情形,所以要罩上鐵絲網狀的安全罩。

冬天到了,在使用壁爐前,最好先檢查一下再使用,此較安全點。

屋簷下的通風口

由於通風管穿出屋頂的施工方式,有時候會造成屋頂漏水,所以有的房子就把浴室排氣扇的出風口設計在屋簷下方,如上圖所示,以減少通出屋頂的施工,降低漏水的機率。這種設計想法很好,但是,在執行的時候,必需對建築地點有周詳的了解。因為,如果出風口剛好在房子的迎風面,那麼浴室吹出來的濕、熱的空氣就會順著屋簷下簷板上的通氣口,吹回到閣樓內,造成覆蓋板潮濕、發霉。如下圖所示。
所以,現在針對這個問題,有兩個解決方法:

1. 在迎風面的通風口,還是回到傳統施工方式,由屋頂穿出,以免熱氣再進入閣樓內。
2. 仍然由屋簷下排出,但是,通風口旁邊的簷板改用密不透風的設計,以免熱氣回吹入閣樓,這種設計理論上行得通,但是,效果如何,仍有待時間的考驗。
   

在室內晾衣服

有很多屋主在冬天的時候為了省電費,不使用乾衣機烘乾衣物,而是直接晾在家裡。這樣做,會造成家中相對濕度過高。除了窗子會流汗(水氣凝結),發霉之外。含有大量水氣的空氣,由於熱氣上昇的原理,就進入天花板上面閣樓的空間。這個地方的溫度較低,水氣就凝結在木結構及屋頂下方的覆蓋板上。在夜間溫度下降,就會像上圖一樣,結霜在木架及底板上。到了白天,溫度上昇後,就化水流到保溫棉,天花板,木結構上,造成屋主的困擾,以為是屋頂漏水。也會造木材發霉腐爛。那可就得不償失啦!

木支柱

大家都知道木頭潮濕就會腐爛,這是一加一等於二的事。但是,筆者驗屋時發現幾乎每一個屋主都放任陽台、平台的木支柱直接和泥土或是水泥底座接觸,或者因為種花,土愈加愈高,漸漸把支柱底部埋在土裡。結果,支柱底部長期潮濕下來,十之八九就像上圖的柱子一樣,等到發現時,己經腐爛,隨手用一根樹枝就可以穿透過去。

大溫地區冬季雨水豐沛,有時候不出一、兩年就可以造成相當的傷害。冬天將至,現在,就是檢查一下自家狀況的時候啦!

飛簷走壁

近年來在大溫地區驗屋時,發現愈來愈多的房子有「鼠」類活動的跡象。這種現象其實不難理解,因為:

1. 「鼠」口隨「人」口增加而增加。大溫地區人口愈來愈多。所以,鼠類可以找到食物的機會更多,因此,更容易繁殖。
2. 房地產市場興旺。新建房屋愈來愈多,一些閒置的建地都在興建,原來住在這些荒地上,樹林中的動物,包括:免子,浣熊,當然還有松鼠,老鼠就被迫遷居,到附近的人家去啦。

常常在驗屋時,會在閣樓內發現有「鼠」類活動的跡象,通常屋主都不能置信,尤其房子附近沒有大樹的時候,都會想牠們怎麼可能爬進我家的?請看上圖中的松鼠,完全不用任何支撐,就在牆面上縱橫上下,來去自如,要進你家那是輕而易舉的事。

至於老鼠,牠們和松鼠相比,只不過少了一條大尾巴而已,松鼠能做的,一樣也難不了牠的。

《科學怪人》(Frankenstein)的家

驗屋師在檢查房子時都會力求公正,但是,要告訴這位屋主,他的房子有些問題,如:忘了加上簷溝(Gutter),柱子撐的位置不對,牆壁的材料不對等等,確實考驗驗屋師的職業道德勇氣啊!

馬桶鬆動

在驗屋時,如果發現馬桶鬆動的話,都會不厭其煩的告訴買家要立刻找專業水管匠來修理。有時候買家會覺得,不過是馬桶有點搖動,驗屋師是不是有點小題大做了?
上圖看到的就是會搖動的馬桶下面的情形。左邊的箭頭指的就是漏水的情況。通常,如果下方有天花板的話,可能水痕都還沒出現,而馬桶邊的地板已經發黑,開始腐爛了。而右邊箭頭指的黃色的,滴落下來固體,就請大家自己去猜一猜是什麼了。

鴿子蛋

一群鴿子在廣場上飛來飛去,是大家都喜歡的景像。但是,鴿子如果把你家的閣樓當成牠自己的家,不光是招朋引伴,還安居立命,生養下一代(如上圖中的蛋)的話,就要注意了。
因為鴿子的排泄物和老鼠的排泄物一樣,都有可能帶有「漢他病毒」。感染「漢他病毒」是有致命的危險的。所以,如果發現了有鴿子在你家中出入,最好快點請專業的「野生動物控管」公司來處理,因為,鴿子的繁殖率也是很高的。

煙霧警報器

煙霧警報器可以說是一般住宅中,最便宜但是最有價值的裝備。因為萬一發生了火災,它可以及時發出警報,讓你有足夠的時間應變。這一點時間的差異往往是生死悠關的重要關鍵。沒有安裝煙霧警報器而因火災喪生的危險性是有安裝煙霧警報器的家庭的兩倍。

上圖的煙霧警報器因為靠近廚房,屋主嫌它每次炒菜時,煙大了一點它就叫,因此,很聰明的用塑膠袋把它包了起來,從此以後,家裡有再大的煙,它也不叫啦!也有的屋主會把靠近浴室的包起來,也有的是裝潢油漆時包了起來,事後也忘了打開。這些都是極危險的。如果經常有假警報的困擾,不妨更換成另一種煙霧警報器。光電感應式的煙霧警報器比較不會造成假警報。千萬不要因為一時方便,造成全家人生命的威脅。

有關「煙霧警報器」的詳細資料可以參考http://home168.ca/Chinese%20Smoke%20Alarm.htm

黑熊

在高貴林離市中心約十分鐘車程的地方檢查房子,巧遇黑熊大哥來巡視社區。只聽到一條街的狗狂吠不已。黑熊大哥完全不為所動,照常閒逛。特此為記。

請參考http://www.northshorebears.com/網站可以更加了解黑熊的生態,也可知道如果遇到黑熊如何應變。

先弄清楚再動手之三

上圖右邊的斜面結構就是天窗井(Skylight Well), 它的作用很簡單,就是讓光線從屋頂通過閣樓,照進室內。所以天窗井的內沿就是室內,我們在圖上所看到的斜面及其他三面是室外,在「先弄清楚再動手之二」,己經解釋過,由於內外溫差,就會造成水氣凝結,所以要加上保溫棉來防止它發生。
這位屋主上到閣樓以後,認為天窗井己經在天花板上方,保溫棉沒有啥用,就把它拿去堵通風口了。結果,造成水氣凝,油漆開始剝落(如下圖)。因為時間還不長,只發生油漆剝落的現象,還好處理,如果長時間不管,有可能生霉或腐爛,就麻煩大了。

先弄清楚再動手之二

在冬天的時候,室內暖,戶外冷,家裡的暖而潮濕的空氣接觸到戶外低溫的環境,就會立刻凝結成水氣,附在木結構上,造成潮濕發霉。就像冰的飲料杯子外面會有水珠是一樣的道理。所以在閣樓的保溫綿下方,也就是靠近天花板的一面,有一層防水氣層,一般是塑料布。這樣子,當水氣上昇到這裡的時候就無法通過進入閣樓裡,而且,由於是在保溫棉的下方,溫度與室內一樣,也不會產生水氣的問題。
上圖中,屋主不但把屋簷下通風口堵住,而且,花了很多時間及精力,在整個閣樓內的保溫棉上方,舖了一層塑料布,像這樣做,家裡有任何潮濕空氣進入閣樓時,就會困在這層塑料布下方,造成潮濕,發霉。在圖的右邊,己經可以清楚看見水氣的痕跡了。不幸中之大幸,當初蓋房子時,在保溫棉下方己經舖了一層防水氣層,因此,只有少量的水氣進入閣樓,沒有造成大傷害,否則要花大錢來修理了。

先弄清楚再動手

通常斜頂房屋,如果不是挑高天花板的設計,在天花板的上面,屋頂的下方,有一個空間-閣樓(Attic)。這個空間一般而言是非居住空間,主要是屋頂的支柱,支架,管線,電線及放置保溫材料的地方。因為是非居住空間,所以在冬季不需要保溫,因此除了保溫棉是直接放在天花板上之外,也有通風系統的設置。一般保括屋頂通風口和屋簷下通風口等,以產生對流通風。這樣子,在夏天閣樓內的溫度才不會太高,造成屋瓦加快老化;或是造成室內太熱。在冬天則除了保持閣樓內不會與與室外溫差太大,造成融雪太快漏水,也可以快速把家中潮濕空氣帶出室外,不會造成閣樓內木結構潮濕、腐爛或生霉。所以這個通風系統極為重要。

這位屋主可能誤以為閣樓通風會造成暖氣流失,(其實,在天花板上方有保溫棉來保暖,室內的暖氣是維持在天花板以下的居住空間的),因此花了很大的功夫,爬上天花板,把屋簷下方的通風口,約百來個,一個一個的用舊衣服塞了起來,真是非常幸苦。結果,這樣子不但對暖氣費沒幫助,由屋項下方的防水層上的痕跡可以看得出來冬天有很多的水氣凝結在底板上非常潮濕,而且夏天沒有通風氣溫很高,對房屋造成傷害之外,由於大部份的舊衣服都不是防火材料,更增加了房屋失火的風險。

所以,在改變房屋現況之前,最好了解一下,怎麼做才是正確的,以免適得其反,反而對自己的房子造成傷害。

溫哥華冬天也夠冷的之三

這是另外一個水龍頭凍裂的例子。下方灰色的部份是水泥地基牆,上方就是木製結構外牆的一部份。由於屋主沒有把戶外水龍頭放空,也沒有在戶外包上保暖設備,就是今年(2006 - 07)這樣的冬天,就把水管凍裂了。由於水是一滴一滴的漏,外面也感覺不出來。
在圖上可以很清楚的看到,水泥地基牆濕了,木製外牆結構的底板己經完全濕透,而且木支柱也開始吸水,並且向外牆板上滲水,用不了多久就會開始腐爛的過程了。
這個屋主倒是很幸運,剛好要賣房子,在筆者驗屋的過程中及早發現漏水的情況,可以立刻修理。不然,像這種情形,因為是發生在夾層地下室(Craw Space)內,屋主往往不能查覺,等到過一、兩年後再發現時就要花大錢啦。